Древовидный · [ Стандартный ] · Линейный Недвижимость

[MayDay]

horosho idem!
H&S dostraivaetsja?

Судя по этому графику и предполагая H&S начало снижение предполагается этой осень - конец года.

Что-то не очень вериться - если только в случае очередного скачка доллара/рубля - причем сопоставимого с предыдущим. Представляется маловероятным.

А если флэт или подъем затянется - то голову плечи совсем не будет похоже

[Александр /FXO/]

horosho idem!
H&S dostraivaetsja?

Похоже, что так и есть, теперь надо смотреть, как правое плечо будет достраиваться уже вниз.

Судя по этому графику и предполагая H&S начало снижение предполагается этой осень - конец года.

Согласно имеющейся в настоящее время композиции, снижение должно начаться уже в самое ближайшее время, если говорить о модели H&S. Так что осенью, при благоприятном стечении обстоятельств, можно уже будет наблюдать пробой neckline.

[Александр /FXO/]

Что-то не очень вериться - если только в случае очередного скачка доллара/рубля - причем сопоставимого с предыдущим. Представляется маловероятным.

А вот и рубль пошел в гору, флаг ему в руки, да чтоб повыше. Когда работаешь с USD, дешевый рубль очень кстати.

[Александр /FXO/]

Цена застопорилась, достигнув отметки приблизительно в 4450 $/м2, и, начиная с прошлой недели, начала медленно снижаться. На графике образовался небольшой загиб, который я предварительно определяю, как вершину правого плеча в модели Head & Shoulders с началом формирования волны " с". Если евро далее продолжит понижательную тенденцию в соответствии с прогнозом, то этот фактор может придать дальнейшему падению цен на недвижимость дополнительное ускорение. Таргет остается прежним: 1.500-2.000 $/м2.

[MayDay]

Как единственный фактор который может подвигнуть к озвученным Александром целям 1500 - 2000 $ за метр в Москве вижу только падение цен на нефть ниже 50$ на длительный срок. Кто видит еще какие то факторы для падения ?

[lardan]

ЕВА видимо неприменим к московской недвижимости.. уже скоро внукам квартиры покупать надо.. в общем - дайбог..

[Александр /FXO/]

ЕВА  видимо неприменим к московской недвижимости..

Почему же? Пытаюсь показать с 2008г. на примерах, что работает.

А в реальности кое-где уже даже так: 72.000-78.000 руб. или $2.300-2.500 за метр. Хоть и на стадии строительства, но что там до 4 кв. осталось-то...
Причем имущественные интересы покупателей застрахованы.

[Аспирант]

ЕВА  видимо неприменим к московской недвижимости..

Почему же? Пытаюсь показать с 2008г. на примерах, что работает.

А в реальности кое-где уже даже так: 72.000-78.000 руб. или $2.300-2.500 за метр. Хоть и на стадии строительства, но что там до 4 кв. осталось-то...
Причем имущественные интересы покупателей застрахованы.

Хорошо бы было как на рисунке. Александр, а этот график средняя по стране или по Москве? У этого НДВ цены выше чем в рекламе. А в Питеое видел новостройки по 60000 за метр .

[Александр /FXO/]

Хорошо бы  было как на рисунке. Александр, а этот график средняя по стране или по Москве? У этого НДВ цены выше чем в рекламе.  А в Питеое видел новостройки по 60000 за метр .

Конечно, по Москве, где же еще могут быть такие безумные цены? Даже с учетом того, что цена упала (по лоу) на 35-40%. Для других регионов РФ эти цены просто нереальны для 99.9% населения, но корреляция все же есть.


По всей троице валют графики подогнулись вниз. Скоро должна наступить развязка.

[Александр /FXO/]

Самую дешевую квартиру в Москве оценили в 3,75 миллиона рублей

Дом, в котором продается самая дешевая квартира:



Самая дешевая квартира в Москве в июне 2010 года продавалась за 3,75 миллиона рублей. Об этом сообщается в исследовании портала ГдеЭтотДом.Ру.
Квартира находится в районе Северное Измайлово, где стоимость жилья традиционно низкая. Это однокомнатная квартира на последнем этаже в типовой кирпичной пятиэтажке площадью 26 квадратных метров. Помимо комнаты, площадью 18 "квадратов", в квартире есть небольшая кухня (4 квадратных метра), совмещенный санузел и прихожая. Невысокая стоимость квартиры обусловлена также ее удаленностью от метро.

По данным обзора, стоимость одного квадратного метра самой дешевой столичной квартиры составляет 144 тысячи рублей, что на 10 процентов выше, чем в среднем по Северному Измайлово. Ранее квартиры в этом доме продавались по 120 тысяч рублей за квадратный метр.

Как отмечается в исследовании, за 3,75 миллиона рублей можно приобрести квартиру на Лазурном побережье Франции, двух и даже трехкомнатную квартиру в современных домах в Риме, Берлине или Мадриде.

Cамая дорогая столичная квартира в июне 2010 года продавалась за 775 миллионов рублей. Пятикомнатный пентхаус площадью 430 квадратных метров располагается на пересечении Молочного и Бутиковского переулка. В стоимость квартиры входит 4 парковочных места, а также возможность пользоваться бассейном, сауной и тренажерным залом.

Дом располагается в самой престижной жилой части столицы в районе Остоженки, где стоимость одного квадратного метра редко опускается ниже миллиона рублей. Квадратный метр самой дорогой июньской квартиры обойдется в 1,8 миллиона рублей. В кризисное время цена предложения снижалась до 800 тысяч рублей за "квадрат".


http://realty.lenta.ru/news/2010/07/02/kvartiri/

[Liquid Cool]

Мне кажется, оперировать "индексом" недвижимости неправильно. Индекс - это лже-цифирь изначально. Этот индекс выведен риэлтерами и служит единственной цели - окучить клиента - ведь как удобно можно показывать покупателю, что индекс растёт, а продавцу - что падает, манипулирование данными освоено этими товарищами хорошо. Можно долго говорить почему именно, выделю основные моменты: Всё же жильё - не голые "квадраты", у каждой квартиры есть свои потребительские свойства - район, транспорт, этаж, материал дома, качество постройки, новизна, лифты, парковка, вид из окон, высота потолков, и тд. Сама методика подсчёта индекса - свалили все квадраты предложений (и то не все, а только те, что попали в сферу влияния и интересов той конторы, что считает), и вывели среднеарифметическую цену. А там и недострой (который беззастенчиво заявляется как сданный), и разваливающиеся хрущёвки, и элитные, с иголочки, кварталы, и осторожный сброс манагерами инвестиционных площадей - всё там. Кроме того - а попробуйте посмотреть квартиру в продаже - это не сразу получится - много просто пустышек, ещё больше несоответствия цен. Индекс даже хуже средней температуры по больничке. Он вообще ничего не отражает. Совсем.
Вот в связи с этим большой вопрос применимости к этим псевдоданным теханализа. Я считаю, что если уж рисовать загогулинки - нужны цены, ну... скажем, хрущёвок одного района, панелек также одного района, новостроек одного района - и вот на этих, более-менее конкретных данных, не изуродованных усреднением, что-то и поразмечать... ИМХО.

[Александр /FXO/]

Мне кажется, оперировать "индексом" недвижимости неправильно. Индекс - это лже-цифирь изначально.

Почему же, как раз наоборот, для анализа рынка недвижимости в целом, а не по отдельным его сегментам, только индексом и можно оперировать, ибо в противном случае понадобится изучать и мониторировать не один десяток графиков с совершенно не нужной применимо к данной задаче информацией.
Взять, скажем, индекс доллара. К реальному курсу доллара он прямого отношения не имеет, а ведь это очень полезный инструмент для анализа валютного рынка, рекомендую. И еще можно привести немало других полезных для анализа валют индексов...

Этот индекс выведен риэлтерами и служит единственной цели - окучить клиента - ведь как удобно можно показывать покупателю, что индекс растёт, а продавцу - что падает, манипулирование данными освоено этими товарищами хорошо.

Индекс ИРН, конечно, не идеален, но он как раз не отражает чаяний, пожеланий и надежд риэлтеров, заинтересованных в завышении как реальных цен на рынке, так и ожиданий. Это не индексы ИНКОМа, Миэля и прочих заинтересованных риэлтерских компаний, графикам которых, как раз, доверять нет причин.

Можно долго говорить почему именно, выделю основные моменты: Всё же жильё - не голые "квадраты", у каждой квартиры есть свои потребительские свойства - район, транспорт, этаж, материал дома, качество постройки, новизна, лифты, парковка, вид из окон, высота потолков, и тд. Сама методика подсчёта индекса - свалили все квадраты предложений (и то не все, а только те, что попали в сферу влияния и интересов той конторы, что считает), и вывели среднеарифметическую цену. А там и недострой (который беззастенчиво заявляется как сданный), и разваливающиеся хрущёвки, и элитные, с иголочки, кварталы, и осторожный сброс манагерами инвестиционных площадей - всё там. Кроме того - а попробуйте посмотреть квартиру в продаже - это не сразу получится - много просто пустышек, ещё больше несоответствия цен. Индекс даже хуже средней температуры по больничке. Он вообще ничего не отражает. Совсем

Индекс средних цен как раз и хорош тем, что отражает усредненные цены на рынке недвижимости в целом и избавляет от совершенно ненужного сканирования и исследования десятков ценовых графиков квартир, различающихся, например, месторасположением, элитарностью, качеством, этажностью, высотой потолков и прочее и прочее. Это прерогатива узких специалистов, пусть они и занимаются этим досконально. Если получится. А как видят ценообразование некоторые из таких заинтересованных лиц можно, например, ознакомиться здесь, уже опоминалось на 1 стр. темы. Хочется им, как всегда, только вверх.

[Liquid Cool]

Всё же я во многом не соглашусь. Я согласна с Вами, что недвижимость начала падать и толком не упала ещё. Но всё же перед тем, как начнётся основной обвал - недвижимость расслоится на стоимостные категории - ну, право, не может хрущёвка стоить столько же, сколько новая квартира улучшенной планировки! А вот когда это расслоение случится... тогда и индекс станет совсем бессмысленным, полностью абстрактным, он, вообщем-то и сейчас - голая синтетика, равно как и индекс доллара, рассчитанный из мажоров. И если нам хочется делать прогнозы именно со значениями цен (Вы же озвучили 2 тысячи долларов), то надо брать на себя труд, мониторить, искать отдельные данные по классам недвижимости, и отдельно же размечать графики этих цен, и цифры будут получаться разные, что особенно, кстати, интересно для тех, кому бетон люб и дорог, и он расстаться с ним не может психологически, а вот переложиться из хрущиков в котлованы - готов. Я к чему веду - 2 тысячи долларов за метр - не за горами, это понятно, и прекрасно, что ЕВА это тоже видит, но 2 тысячи - это за что? За элитную или эконом класс?..

[AlexanderIII]

Я к чему веду - 2 тысячи долларов за метр - не за горами (...) но 2 тысячи - это за что? За элитную или эконом класс?..

за то же, за что сейчас дают 6 тысяч)

[Александр /FXO/]

Но всё же перед тем, как начнётся основной обвал - недвижимость расслоится на стоимостные категории - ну, право, не может хрущёвка стоить столько же, сколько новая квартира улучшенной планировки! А вот когда это расслоение случится... тогда и индекс станет совсем бессмысленным, полностью абстрактным, он, вообщем-то и сейчас - голая синтетика, равно как и индекс доллара, рассчитанный из мажоров.

Индексы никогда не станут бессмысленными, они существовали и будут существовать всегда. Индекс вообще не синтетика, а корзина (цен, курсов и т.д.). Что нам и нужно. А что, по большому счету, вообще хотим мы определить и узнать, анализируя графики цен на недвижимость? А вот что: направление тренда (short, medium, long), сложившиеся паттерны, волновая структура, возможные сценарии и перспектива, опять же, выражанная на графике в структуре и паттернах. Уверяю, что не бывает такого, чтобы цены на дешевое жилье глобально шли вниз, а на элиту при этом же лезли в горку. Не бывает такого в природе, разве что только в short-term.
Индекс - это индикатор состояния рынка, его тенденций. Если же ставить перед собой задачу реально купить квартиру в определенной ценовой категории с известными параметрами и качеством, то в этом случае нужно уже переходить на анализ цен конкретного сегмента рынка. Но это узкая, прикладная задача, нас совершенно не касающаяся и не интересующая в данном аспекте.

то надо брать на себя труд, мониторить, искать отдельные данные по классам недвижимости, и отдельно же размечать графики этих цен,

С чего бы вдруг? Такую задачу передо мной никто не ставил. Да и не занимаюсь я торговлей недвижимости. Равно как и фьючерсами на индекс доллара, хотя на него и смотрю.

Я к чему веду - 2 тысячи долларов за метр - не за горами, это понятно, и прекрасно, что ЕВА это тоже видит, но 2 тысячи - это за что? За элитную или эконом класс?..

Еще раз повторюсь - это средняя цена, средняя по рынку. При этом цена на самое дешевое жилье может составить и 1 тыс. м2, а на отдельную элиту 30-50 тыс.м2. И что с того? У кого есть лишние $10-15 млн. на покупку элиты? К тому же количество предложений в данном сегменте рынка крайне мало и на среднюю цену по рынку практически не влияет. А вот средняя цена - показатель, на который и надо ориентироваться. Понятно, что современный монолит или кирпич будет дороже средней цены по рынку, а хрущевская панель и тот же кирпич, особенно на окраинах юго-востока Москвы, ниже. Но это уже нюансы. Идет вниз индекс цен, идут вниз цены и на панель, и на монолит, и на дворцы на Рублевке. Последние дешевеют даже более передовыми темпами. А тенденции цен на недвижимость в Москве отражаются на ценах и по всей РФ.

[Liquid Cool]

А тенденции цен на недвижимость в Москве отражаются на ценах и по всей РФ.

Ничего подобного. Питерские индексы (первички и вторички) падают в этом году, а Москва пытается изображать рост иногда. Регионы несмотря на это просто рухнули. Вообще. И давно.

[Александр /FXO/]

Ничего подобного. Питерские индексы (первички и вторички) падают в этом году, а Москва пытается изображать рост иногда. Регионы несмотря на это просто рухнули. Вообще. И давно.

Ладно, значит Москва идет потихоньку за регионами, какая разница? Москва наиболее упертая в этом плане, сюда стекаются основные финансовые потоки, здесь же сидят и денежные мешки, которые пытаются не допустить снижения цен на недвижку. Ведь вместе с жилой дешевеют также и офисные помещения и гостиничные комплексы...
Про себестоимость строительства врут. А если бы еще несколько цементных заводов китайцы построили бы по своей дешевой технологии, то средняя цена вообще свалилась бы к $1.000 на какое-то время. Ведь стоил же в 98-99гг квадрат в пределах $470-500. Что изменилось с того времени? Цена на нефть, золото, РТС, ММВБ. И аппетиты у некоторых. Подрезать только их некому. Поэтому заводов китайцам здесь не строить. Кому он нужен, дешевый цемент? Надо, чтобы дорого.

[Liquid Cool]

Москва наиболее упертая в этом плане,  сюда стекаются основные финансовые потоки, здесь же сидят и денежные мешки, которые пытаются не допустить снижения цен на недвижку. Ведь вместе с жилой дешевеют также и офисные помещения и гостиничные комплексы...
Про себестоимость строительства врут. А если бы еще несколько цементных заводов китайцы построили бы по своей дешевой технологии, то средняя цена вообще свалилась бы к $1.000 на какое-то время. Ведь стоил же в 98-99гг квадрат в пределах $470-500. Что изменилось с того времени?  Цена на нефть, золото, РТС, ММВБ. И аппетиты у некоторых.

Это не вызывает ни малейшего возражения.
А вот насчёт "подрезать" - тут возможны разночтения. Во-первых, как мы знаем, российское правительство никогда не врёт. А официальные лица уже давно, больше года говорят о том, что "цен таких больше не будет", что это безобразие, что даёшь дешёвое жильё... Это наталкивает на мысль, что ключевые фигуры из недвижимости выскочили, теперь можно на государственном уровне, пафосно, с пользой для людей - подрезать.
Аргумент два: ну хорошо, рост, так рост. А деньги где? Вот раньше нефть была дорогая (пожалуйста, ткните в Ваш прогноз-разметку по нефти, я что-то не могу найти, любопытно посмотреть) и кредиты западные были сильно доступные. А теперь ни того ни другого нет, зато есть целая масса плохих кредитов и масса же залоговой недвижимости на балансах банков, а регулятор (ЦБ) пригрозил всех за это дело драть нещадно.
Кроме этого и понастроили за прошедшую пятилетку ох как изрядно, что, по иде должно было привести к некоторому спаду дефицита жилья как в столице, так и в регионах...
Поэтому пазлик может сложиться так, что цены после внедрения кой-каких законов и поправок, просто камнем рухнут.

[Александр /FXO/]

Американское жилье за год подешевеет на 1,7 триллиона долларов

По итогам 2010 года совокупная стоимость жилой недвижимости в США уменьшится, по сравнению с прошлым годом, на 1,7 триллиона долларов. Об этом говорится в исследовании портала Zillow.
Согласно обзору, в 2010 году падение цен на 63 процента превысит аналогичный показатель прошлого года. За первое полугодие 2010 года дома и квартиры в США подешевели на 680 миллиардов долларов. Относительно пиковых показателей 2006 года жилая недвижимость США потеряла в цене 9 триллионов долларов.

По прогнозам аналитиков, в первой половине 2011 года ситуация не улучшится из-за рекордно высокого числа отчуждений объектов за долги по ипотеке.

Ранее сообщалось, что в августе американские банки и кредитные агентства получили в собственность 95364 объекта жилой недвижимости, владельцы которых не смогли расплатиться по ипотечным займам. Это рекордный показатель для американского рынка жилья.

[Long term]

[10.05.2010]

Прошёл еще год ...
думается, если индексы и нефть обновят хаи 2008 г.,
то вариант и пессимизм отменяется,
и дно, в real estate, получается мы уже видели ...
а если так, то возврата к тому дну долго-долго не будет... (боковик на уровнях 2010-2011-2012 не есть возврат к дну...)

не то чтобы тельняшку рвать за сценарий, но "будем посмотреть"...
а может не все так будет , как казалось тогда, год назад...

Александр /FXO/    21.06.2010
....Таргет остается прежним: 1.500-2.000 $/м2

... а есть возможность освежить картинку с индексом стоимости метра ?