Помощь · Поиск · Пользователи · Календарь
Перейти к полной версии: Недвижимость
Forum FOREX OUTLOOK > ELLIOTT WAVE ANALYSIS > EWA-форум: Другие рынки
Страницы: 1, 2, 3
Александр /FXO/
Остается один из наиболее спекулятивных мыльных пузырей, который успешно надувают наши спекулянты от пра....ва и строительства - рынок недвижимости. То, что этот рынок сейчас в своей основе спекулятивен и совершенно не отражает существующих реалий, особенно в Москве и др. крупных городах, на мой взгляд, давно уже ясно. И, тем не менее, до недавнего времени этот рынок продолжал успешно расти, хотя и при постоянно снижающихся объемах реальных сделок и практически полной невозможностью купить себе новое жилье подавляющему большинству нуждающемуся в нем населения, ввиду огромных цен, которые, например, в Москве грозят переплюнуть весь остальной мир (Остоженку уже назвают золотой милей, на этой улице стоимость кв. метра элитного жилья доходит до $40000), и низкой зарплаты для осуществления таких покупок. Как я полагаю, купить квартиру не могут позволить себе не менее 95% населения, скорее всего, эта цифра даже выше.
Вопрос, насколько скоро лопнет это искуственно созданное мыльное образование, созданное стараниями определенной глубоко заинтересованной в удержании выскоких цен на недвижимость, как средства вложения, сохранения и преумножения праведно нажитых капиталов олигархическо-чиновничьей прослойки.
Нормальных графиков цен на недвижимость с начала 90-х годов мне, к сожалению, не удалось обнаружить, чтобы произвести EW анализ сложившейся на текущий момент ситуации на основании данных с самого зарождения рынка недвижимости в новейшей истории РФ. Картина же последних пяти лет вполне добротно отражает импульсный пятиволновый подъем цен.
На основании имеющегося у меня графика можно предположить, что цены на недвижимость нащупывают или уже нащупали свой потолок и в ближайшие годы этот рынок ожидает коррекция, по крайней мере, в район $4000.


опубликованное пользователем изображение


cantab
Цитата(Александр /FXO/ @ 18.9.2008, 11:33)
Остается один из наиболее спекулятивных мыльных пузырей, который успешно надувают наши спекулянты от пра....ва и строительства - рынок недвижимости. То, что этот рынок сейчас в своей основе спекулятивен и совершенно не отражает существующих реалий, особенно в Москве и др. крупных городах, на мой взгляд, давно уже ясно. И, тем не менее, до недавнего времени этот рынок продолжал успешно расти, хотя и при постоянно снижающихся объемах реальных сделок и практически полной невозможностью купить себе новое жилье подавляющему большинству нуждающемуся в нем населения, ввиду огромных цен, которые, например, в Москве грозят переплюнуть весь остальной мир (Остоженку уже назвают золотой милей, на этой улице стоимость кв. метра элитного жилья доходит до $40000), и низкой зарплаты для осуществления таких покупок. Как я полагаю, купить квартиру не могут позволить себе не менее 95% населения, скорее всего, эта цифра даже выше.
Вопрос, насколько скоро лопнет это искуственно созданное мыльное образование, созданное стараниями определенной глубоко заинтересованной в удержании выскоких цен на недвижимость, как средства вложения, сохранения и преумножения праведно нажитых капиталов, олигархическо-чиновничьей прослойки.
Нормальных графиков цен на недвижимость с начала 90-х годов мне, к сожалению, не удалось обнаружить, чтобы произвести EW анализ сложившейся на текущий момент ситуации на основании данных с самого зарождения рынка недвижимости в новейшей истории РФ. Картина же последних пяти лет вполне добротно отражает импульсный пятиволновый подъем цен.
На основании имеющегося у меня графика можно предположить, что цены на недвижимость нащупывают или уже нащупали свой потолок и в ближайшие годы этот рынок ождает коррекция, по крайней мере, в район $4000.
опубликованное пользователем изображение
*



Well, togda RTS eshe ochen' dolgo ne videt' higher levels.

Hotja na sledujushie paru mesazev, navernoe, mozhno pokupat'.
EW-Trader
Цитата(Александр /FXO/ @ 18.9.2008, 16:33)
На основании имеющегося у меня графика можно предположить, что цены на недвижимость нащупывают или уже нащупали свой потолок и в ближайшие годы этот рынок ождает коррекция, по крайней мере, в район $4000.


Полагаю, что снижние цен будет зависеть от масштабов финансового кризиса. Если кризис будет не сильным и продлится не более года - двух, то снижение возможно до 3-4 тыс. Если кризис будет очень сильным, то и снижение может быть до 1 тыс. и даже ниже.
Пузырь он и есть пузырь.
Вон как наши акции грохнулись. А шанхайский композит тоже в 3 раза упал.

В Казахстане недвижка на 60% упала, в Прибалтике на 40%.

В одном я уверен, что после 2015 года недвижка будет гораздо дешевле, чем сейчас. Будет сказываться демографическая ситуация и падение добычи нефти, что приведет к перманентной экономической депрессии.
Михалыч
Цитата(EW-Trader @ 18.9.2008, 21:12)
В Казахстане недвижка на 60% упала, в Прибалтике на 40%.

*



Одного известного американского торговца недвижимостью, когда он был в Москве,
спросили будет ли он покупать недвижимость в Москве, если цены упадут в 2 раза.

На что он ответил, что когда лопается пузырь, цены должны упасть на 85%.

(не цитата, своими словами)
Александр /FXO/
Время для лопанья пузыря с треском еще не пришло, но настало время для коррекции. Пирамида рухнет основательно тогда, когда нефть доиграет восходящую волну на длинных и уйдет в долгосрочную коррекцию. Вот тогда произойдет обвал и цена на недвижимость станет справедливой - порядка 1,5-2 тыс. за квадрат в эконом. классе. И пусть оптимисты продолжают строить призрачные замки из несбывающихся надежд.

Вот как мечтают оптимисты от "рынка", кое-кто из которых даже в Forbs фигурирует - то-то в Москве цену разогнали, уже раздолбанная малометражная однокомнатная хрущевка на окраине стоит $190 тыс. - курам на смех, не говоря уже о Европе и европейского качества жилье:

опубликованное пользователем изображение

p.s. хотя справделивости ради надо отметить, что темпы роста, судя по цифрам на графике, прошли последние годы опережающими темпами - жадность оптимистов не имеет границ.

Тем не менее, эффект домино обязательно сработает. В Японии до сих пор не могут отойти от коллапса 90-х, когда цена на недвижимость упала более, чем в пять раз.

опубликованное пользователем изображение


Stranger
Цитата(Александр /FXO/ @ 23.9.2008, 16:43)
В Японии до сих пор не могут отойти от коллапса 90-х, когда цена на недвижимость упала более, чем в пять раз.
*


А что у них стряслось тогда, что послужило причиной обвала? Тот самый пузырь лопнул или что другое?
andykms0
[attachmentid=4465]По Японии есть и другие данные (левая часть картинки). Рост с 85г. до пика только в1.5 раза
Александр /FXO/
Цитата(Stranger @ 23.9.2008, 19:06)
А что у них стряслось тогда, что послужило причиной обвала? Тот самый пузырь лопнул или что другое?

Так естественно, рос-рос и лопнул. Разразился банковско-ипотечный кризис, сколько же можно надувать цены. Руководители разных рангов обанкротившихся компаний и банков от отчаяния прыгали из окон небоскребов, это у них национальная традиция, после харакири.
Никкей с 90г. по 03г. свалился с 39000 до 8000, это же тоже о чем-то говорит.


Цитата(andykms0 @ 23.9.2008, 23:02)
[attachmentid=4465]По Японии есть и другие данные (левая часть картинки). Рост с 85г. до пика только в1.5 раза

Я точными цифрами не располагаю, но рост цен был в разы в тот период, в разы было и падение.


Михалыч
Можно Я тут за постю картинку для истории,
Мой прогноз в 6 раз за 10лет.

Пусть будет.
Александр /FXO/
Цитата(Александр /FXO/ @ 18.9.2008, 14:33)
На основании имеющегося у меня графика можно предположить, что цены на недвижимость нащупывают или уже нащупали свой потолок и в ближайшие годы этот рынок ожидает коррекция, по крайней мере, в район $4000.
опубликованное пользователем изображение
*


Сентябрьский прогноз находит свое подтверждение, рынок действительно натолкнулся на серьезную планку сверху и начал планомерное снижение, которое может продлиться в течение нескольких лет. Цель первой волны понижения, волны "а", предположительно находится в зоне $4000, далее возможен сценарий Head & Shoulders, как показано на графике, и в этом случае таргет простирается в район $2000. На самом деле, такая цифра была бы вполне справедливой ценой за кв.метр в Москве в секторе эконом. класса, несмотря на отчаянное сопротивление заинтересованных лиц. Сейчас же цены непомерно завышены.


опубликованное пользователем изображение

Александр /FXO/
Падение происходит ускоренными темпами и цена приближается к уровню, где она может встретить сопротивление и относительно стабилизироваться в течение некоторого времени, м.б. на несколько месяцев. Однако до дна, которого так ждет подавляющее большинство девелоперов, похоже, что еще как ..... до Луны. И напрасно они надеятся, пугая в эфире обывателей, жаждущих совершить покупку квадратных метров по вменяемым ценам, что готовое жилье вдруг внезапно может закончиться, а нового нет и не предвидится. Как я полагаю, скорее должны закончиться сами девелоперы, пытающиеся нелепо диктовать рынку нереальные цены, невзирая не сложившуюся обстановку, чем цены вернутся в ближайшие годы к уровню августа-сентября 2008г.

опубликованное пользователем изображение


MayDay
Цитата(Александр /FXO/ @ 27.3.2009, 11:37)
Падение происходит ускоренными темпами и цена приближается  к уровню, где она может встретить  сопротивление и относительно стабилизироваться в течение некоторого времени, м.б. на  несколько месяцев. Однако до дна, которого так ждет подавляющее большинство девелоперов, похоже, что еще как ..... до Луны. И напрасно они надеятся, пугая в эфире обывателей, жаждущих совершить покупку квадратных метров по вменяемым ценам, что готовое жилье вдруг внезапно может закончиться, а нового нет и не предвидится. Как я полагаю, скорее должны закончиться сами девелоперы, пытающиеся нелепо диктовать рынку нереальные цены, невзирая не сложившуюся обстановку, чем цены вернутся в ближайшие годы к уровню августа-сентября 2008г.

опубликованное пользователем изображение
*



ОТ РБК Чиновников хотят наказывать за заявления о росте цен на жилье
В России необходимости вводить административную ответственность для чиновников, открыто заявляющих о том, что цены на жилье не будут падать. Такую точку зрения высказал сегодня руководитель Федеральной антимонопольной службы (ФАС) Игорь Артемьев в рамках международного семинара по борьбе с картелями, проходящего в Санкт-Петербурге.

"Нельзя ограничивать свободу слова и запрещать аналитикам делиться своими прогнозами и предположениями, - пояснил он. - Вместе с тем надо понимать, что подобные высказывания должностных лиц являются сигналом для рынка и наносят ущерб экономике страны и населению".

По мнению И.Артемьева, адекватным наказанием за публичные заявления чиновников о грядущем росте цен на недвижимость мог бы стать штраф, а при повторном нарушении - трехлетняя дисквалификация.

Между тем, согласно исследованию департамента ценообразования в строительстве и экспертно-аналитической работы Ассоциации строителей России и Союза инженеров-сметчиков, российский рынок недвижимости может достичь своего дна в середине лета 2009г. По данным АСР, рублевые цены на вторичное жилье в регионах России с начала 2009г. снизились в среднем на 11,7%, в то время как средняя стоимость новостроек упала на 6,96%.

В свою очередь президент Российского союза строителей (РСС) Виктор Забелин отмечал еще в конце прошлого года, что стоимость квадратного метра жилья в 2009г. снизится в среднем на 15-20%. Аналитики Сбербанка придерживаются более пессимистичных прогнозов. По их оценкам, падение цен на жилье в Москве может составить порядка 40%. "По своим масштабам возможное снижение цен в Москве в 2009г. может оказаться сопоставимым со снижением цен, наблюдавшимся в 1998-1999гг. При этом снижение цен по России в среднем будет гораздо меньше, чем в Москве", - отмечалось в аналитическом обзоре банка.

http://top.rbc.ru/economics/19/05/2009/304598.shtml

19 мая 2009г.
Александр /FXO/
Цитата(MayDay @ 19.5.2009, 16:44)
По мнению И.Артемьева, адекватным наказанием за публичные заявления чиновников о грядущем росте цен на недвижимость мог бы стать штраф, а при повторном нарушении - трехлетняя дисквалификация.

Давно пора. Полагаю, что штраф в $10-15 МИО будет адекватным наказанием для чиновников верхнего эшелона за подобные высказывания. Они с этого рынка выкачивают куда больше. Однако реально можно ждать не более 50-100к рублей. Впрочем, как всегда.

Александр /FXO/
Итак, за прошедший период барьер в 4000 $/м², в зоне которого предварительно определялись координаты завершения строительства первой коррекционной волны "а", был преодолен, цена дошла до $3800, где была найдена точка опоры и поддержка, которую я, главным образом, связываю с продолжением падения курса USD/RUR, который, в свою очередь, снижается вслед за ростом курса EUR/USD. То есть доллар, снижаясь по отношению к рублю, вызывает некоторый рост цен на недвижимость в долларах и в то же время продолжая снижаться в рублях. Ценовая планка, к которой будет стремиться рублевая цена на данном этапе падения, расположена в районе 90.000-100.000 руб/м² (сейчас порядка 117.000).
Полагаю, что формируется разворотный паттерн Head & Shoulders, как и ранее было предположено, в котором началось развитие правого плеча означенной модели. Для построения последней упомянутой конструкции - волны "b" - понадобится некоторое время, которое я определяю в еще несколько месяцев, порядка полугода. После чего последует следующая волна, волна "с", снижения цены в USD по направлению к целевой зоне 1500-2000 $/м². в течение второй половины 2010г. и в 2011 г.

опубликованное пользователем изображение
Long term
Цитата(Александр /FXO/ @ 27.10.2009, 0:27)
снижения цены в USD по направлению к целевой зоне 1500-2000 $/м².
в течение второй половины 2010г. и в 2011 г.

Александр, зравствуйте,

(Сто лет не был на форуме, полистал темы, смотрю некоторые ники исчезли... кое-кто остался...
да и сам несколько лет назад переименовался по-новому, из первого ника форума старого формата....)

Ближе к теме.
Имея отношение к строительному бизнесу "изнутри",
Чётко и ясно согласен с тем, что цена на кв.м. (мск.) двигается пропорционально индексу РТС .
С учётом того, что РТС вроде бы имеет перспективу в течение месяцев 12-15-ти обрести сопротивление в районе корридора 1700-19ХХ... и оттуда плавно года четыре снижаться
к финальному лою - примерно к уровням года 2000-го... плюс-минус,
- цены на квадратный метр в итоге теоретически получим соответствующие.
Со справедливой ценой 1500 (плюс-минус 2000) согласен,
но не так быстро ... то есть не 2011 как у вас, а где-то к 2014-15.
Когда-то слышал, у евы () нет понятия времени... поэтому лишь хотел отметить совпадение таргетов и разницу в сроках...
В реальном секторе (сейчас парализованном) не так быстро режут убыточные позиции
- вернее их не режут, не закрывают по стопу, и это растягивает сделку в боковик, если провести образную аналогию , а новую позицию открывают не так быстро как на рынке : и технически это невозможно, и психология открытия-закрытия сделок (проектов) там , мягко говоря и сравнивая, несколько иная
("сделки" читаем : незавершённые проекты и нереализованные площади , то есть ранее созданные предложения с более высокой себестоимостью, чем предложения создаваемые в дальнейшем, следуя за ценами, за трендом экономики, например вслед за общим снижением снижение стоимости конструкционных материалов здания и т.п.)
и ещё факт - кризисы меняют технологии возведения зданий (после 98-го активное применение получил монолит вместо кирпича и панели),
и например, намёк на Европу, чем не вариант развития технологии цены себестоимости - см. статья во вложении
(хм, не прикрепляется 1,25 мб.)тут ссылка
(хотя технически, это новшество для снижения цены кажется маловероятным...но и монолит когда-то был экспериментальной технологией)...
Александр /FXO/
Цитата(Long term @ 10.5.2010, 17:34)
Цитата(Александр /FXO/ @ 27.10.2009, 0:27)
снижения цены в USD по направлению к целевой зоне 1500-2000 $/м².
в течение второй половины 2010г. и в 2011 г.

Александр, зравствуйте,

Имея отношение к строительному бизнесу "изнутри",
Чётко и ясно согласен с тем, что цена на кв.м. (мск.) двигается пропорционально индексу РТС .
С учётом того, что РТС вроде бы имеет перспективу в течение месяцев 12-15-ти обрести сопротивление в районе корридора 1700-19ХХ... и оттуда плавно года четыре снижаться
к финальному лою - примерно к уровням года 2000-го... плюс-минус,
- цены на квадратный метр в итоге теоретически получим соответствующие.
Со справедливой ценой 1500 (плюс-минус 2000) согласен,
но не так быстро ... то есть не 2011 как у вас, а где-то к 2014-15.
Когда-то слышал, у евы () нет понятия времени... поэтому лишь хотел отметить совпадение таргетов и разницу в сроках...

Здравствуйте.

Что ж, посмотрим, по моим расчетам падение до ~$2000 может занять времени порядка 1-1,5 лет с момента начала продолжения снижения. Потом цена может стабилизироваться и уйти в боковик или же снизить темпы падения. Я не утверждаю, а только предполагаю. Надо еще посмотреть, будет ли реализовываться паттерн H&S или же рынок начнет выстраивать другую модель, при которой возможна затяжка дальнейшего снижения цены по времени.

Цитата
В реальном секторе (сейчас парализованном) не так быстро режут убыточные позиции
- вернее их не режут, не закрывают по стопу, и это растягивает сделку в боковик, если провести образную аналогию , а новую позицию открывают не так быстро как на рынке : и технически это невозможно, и психология открытия-закрытия сделок (проектов) там , мягко говоря и сравнивая, несколько иная

Кто знает, панику может спровоцировать, например, какое-нибудь решение на правительственном уровне, когда собственники начнут избавляться от излишков недвижимости по первым же предложенным ценам, да еще с дисконтом. Тогда не то что резать, шашкой махать могут начать. Хотя я все же считаю, что процесс пойдет более или менее плавно.

Михалыч
Цитата(Long term @ 10.5.2010, 17:34)
Цитата(Александр /FXO/ @ 27.10.2009, 0:27)
снижения цены в USD по направлению к целевой зоне 1500-2000 $/м².
в течение второй половины 2010г. и в 2011 г.

Сто лет не был на форуме, полистал темы, смотрю некоторые ники исчезли... кое-кто остался...

Имея отношение к строительному бизнесу "изнутри",
Со справедливой ценой 1500 (плюс-минус 2000) согласен,
но не так быстро ... то есть не 2011 как у вас, а где-то к 2014-15.


То же давненько не был, всё больше новых ников, но в основном не спешный обмен мнениями, " полный стабилизец", как говорится.

Я в Московскую недвижимость не инвестировал, продавать нечего.
Но вот землёй обзовёлся в 2002 году , тогда это стоило 1,500$/сотка, теперь уже биды по 12К, а офера по 15К. и ни каких намёков к снижению в отличии от Московских квартир.
Наблюдается тенденция, которая в будущем может внести существенный вклад в снижение цен на квартиры в городе.
Народ продаёт квартиры в Москве и покупает дома в Подмосковье, таких соседей у меня двое.
У всех остальных есть дублирующие жильё в городе, которое пустует и в основном даже не сдаётся.
Коммуналка растёт, так что со временем они тоже задумаются о продаже.
Но, увы, не по ценам 2007 года.

Полностью согласен с Long Term , что устойчивая тенденция к снижению продлится до 2015 и даже далее.

wipp
Цитата(Михалыч @ 17.5.2010, 22:20)
Цитата(Long term @ 10.5.2010, 17:34)
Цитата(Александр /FXO/ @ 27.10.2009, 0:27)
снижения цены в USD по направлению к целевой зоне 1500-2000 $/м².
в течение второй половины 2010г. и в 2011 г.

Сто лет не был на форуме, полистал темы, смотрю некоторые ники исчезли... кое-кто остался...

Имея отношение к строительному бизнесу "изнутри",
Со справедливой ценой 1500 (плюс-минус 2000) согласен,
но не так быстро ... то есть не 2011 как у вас, а где-то к 2014-15.


То же давненько не был, всё больше новых ников, но в основном не спешный обмен мнениями, " полный стабилизец", как говорится.

Я в Московскую недвижимость не инвестировал, продавать нечего.
Но вот землёй обзовёлся в 2002 году , тогда это стоило 1,500$/сотка, теперь уже биды по 12К, а офера по 15К. и ни каких намёков к снижению в отличии от Московских квартир.
Наблюдается тенденция, которая в будущем может внести существенный вклад в снижение цен на квартиры в городе.
Народ продаёт квартиры в Москве и покупает дома в Подмосковье, таких соседей у меня двое.
У всех остальных есть дублирующие жильё в городе, которое пустует и в основном даже не сдаётся.
Коммуналка растёт, так что со временем они тоже задумаются о продаже.
Но, увы, не по ценам 2007 года.

Полностью согласен с Long Term , что устойчивая тенденция к снижению продлится до 2015 и даже далее.
*


Содержать дом (если это нормальный дом с условиями городской квартиры) гораздо дороже квартиры. подключить коммуникации стоит совершенно невменяемых денег. нормальный забор стоит 0.5-1 млн., если конечно не хотите быть участником шоу "за стеклом". убирать осенью листья, зимой снег- грейдер же не ко всем до гаража подъедет. на майские был у друга- выстроил крутой дом рядом с Ильинским ш., рядом 0.5га леса на него и соседа, место неплохое. ну и чего- сидим вечером в беседке за 15К баксов, гроза, отрубают свет...генератор он еще не купил...так и сидели 2 часа, пока я не уехал. а если нужно на компе работать. в общем поменять город на подмосковье возможно только на коттеджные поселки с централизованной инфраструктурой. и остается вопрос- как попасть утром в Москву...на электричке?
а падение цен на коттеджные начнется только после 2-3 лет перманентного кризиса, когда начнут банкротится и продавцы и покупатели.
ИМХО
123
Цитата

Содержать дом (если это нормальный дом с условиями городской квартиры) гораздо дороже квартиры. подключить коммуникации стоит совершенно невменяемых денег. нормальный забор стоит 0.5-1 млн., если конечно не хотите быть участником шоу "за стеклом". убирать осенью листья, зимой снег- грейдер же не ко всем до гаража подъедет. на майские был у друга- выстроил крутой дом рядом с Ильинским ш., рядом 0.5га леса на него и соседа, место неплохое. ну и чего- сидим вечером в беседке за 15К баксов, гроза, отрубают свет...генератор он еще не купил...так и сидели 2 часа, пока я не уехал. а если нужно на компе работать. в общем поменять город на подмосковье возможно только на коттеджные поселки с централизованной инфраструктурой. и остается вопрос- как попасть утром в Москву...на электричке?
а падение цен на коттеджные начнется только после 2-3 лет перманентного кризиса, когда начнут банкротится и продавцы и покупатели.
ИМХО


Коттедж - это много проблем,особенно в России...как финансовых, так и ...вплоть до моральных... Особенно для тех, кто пожил в аппартаментах с полным сервисом,вплоть до оплаты любых квитанций на рессипшине.... Не знаю как в Москве, а на чужбине наблюдаются запустения коттеджных поселков(до80%)... На окраинах и за городом полно мертвых поселков(кстате,рента дома в таком поселке просто смешная... Знакомые , кто там снимал, через некоторое время сьезжали в аппартаменты... Причины банальны и нет(нет пиплов кругом, большие расстояния до тусовок и тд)..... Падение цен на коттеджи начнется , когда пойдут устойчивые слухи о невыгодности иметь коттедж....
cantab
horosho idem!
H&S dostraivaetsja?
MayDay
Цитата(cantab @ 18.5.2010, 12:36)
horosho idem!
H&S dostraivaetsja?
*




Судя по этому графику и предполагая H&S начало снижение предполагается этой осень - конец года.

Что-то не очень вериться - если только в случае очередного скачка доллара/рубля - причем сопоставимого с предыдущим. Представляется маловероятным.

А если флэт или подъем затянется - то голову плечи совсем не будет похоже
Александр /FXO/
Цитата(cantab @ 18.5.2010, 13:36)
horosho idem!
H&S dostraivaetsja?

Похоже, что так и есть, теперь надо смотреть, как правое плечо будет достраиваться уже вниз.

Цитата(MayDay @ 18.5.2010, 21:51)
Судя по этому графику и предполагая H&S начало снижение предполагается этой осень - конец года.

Согласно имеющейся в настоящее время композиции, снижение должно начаться уже в самое ближайшее время, если говорить о модели H&S. Так что осенью, при благоприятном стечении обстоятельств, можно уже будет наблюдать пробой neckline.

Александр /FXO/
Цитата(MayDay @ 18.5.2010, 21:51)
Что-то не очень вериться - если только в случае очередного скачка доллара/рубля - причем сопоставимого с предыдущим. Представляется маловероятным.

А вот и рубль пошел в гору, флаг ему в руки, да чтоб повыше. Когда работаешь с USD, дешевый рубль очень кстати.

Александр /FXO/
Цена застопорилась, достигнув отметки приблизительно в 4450 $/м2, и, начиная с прошлой недели, начала медленно снижаться. На графике образовался небольшой загиб, который я предварительно определяю, как вершину правого плеча в модели Head & Shoulders с началом формирования волны " с". Если евро далее продолжит понижательную тенденцию в соответствии с прогнозом, то этот фактор может придать дальнейшему падению цен на недвижимость дополнительное ускорение. Таргет остается прежним: 1.500-2.000 $/м2.

опубликованное пользователем изображение

MayDay
Как единственный фактор который может подвигнуть к озвученным Александром целям 1500 - 2000 $ за метр в Москве вижу только падение цен на нефть ниже 50$ на длительный срок. Кто видит еще какие то факторы для падения ?
lardan
ЕВА видимо неприменим к московской недвижимости.. уже скоро внукам квартиры покупать надо.. в общем - дайбог..
Александр /FXO/
Цитата(lardan @ 22.6.2010, 23:51)
ЕВА  видимо неприменим к московской недвижимости..

Почему же? Пытаюсь показать с 2008г. на примерах, что работает.

А в реальности кое-где уже даже так: 72.000-78.000 руб. или $2.300-2.500 за метр. Хоть и на стадии строительства, но что там до 4 кв. осталось-то...
Причем имущественные интересы покупателей застрахованы.

Аспирант
Цитата(Александр /FXO/ @ 24.6.2010, 18:25)
Цитата(lardan @ 22.6.2010, 23:51)
ЕВА  видимо неприменим к московской недвижимости..

Почему же? Пытаюсь показать с 2008г. на примерах, что работает.

А в реальности кое-где уже даже так: 72.000-78.000 руб. или $2.300-2.500 за метр. Хоть и на стадии строительства, но что там до 4 кв. осталось-то...
Причем имущественные интересы покупателей застрахованы.
*


Хорошо бы было как на рисунке. Александр, а этот график средняя по стране или по Москве? У этого НДВ цены выше чем в рекламе. А в Питеое видел новостройки по 60000 за метр .
Александр /FXO/
Цитата(Аспирант @ 5.7.2010, 13:39)
Хорошо бы  было как на рисунке. Александр, а этот график средняя по стране или по Москве? У этого НДВ цены выше чем в рекламе.  А в Питеое видел новостройки по 60000 за метр .

Конечно, по Москве, где же еще могут быть такие безумные цены? Даже с учетом того, что цена упала (по лоу) на 35-40%. Для других регионов РФ эти цены просто нереальны для 99.9% населения, но корреляция все же есть.


По всей троице валют графики подогнулись вниз. Скоро должна наступить развязка.

опубликованное пользователем изображение
Александр /FXO/
Самую дешевую квартиру в Москве оценили в 3,75 миллиона рублей

Дом, в котором продается самая дешевая квартира:

опубликованное пользователем изображение

Самая дешевая квартира в Москве в июне 2010 года продавалась за 3,75 миллиона рублей. Об этом сообщается в исследовании портала ГдеЭтотДом.Ру.
Квартира находится в районе Северное Измайлово, где стоимость жилья традиционно низкая. Это однокомнатная квартира на последнем этаже в типовой кирпичной пятиэтажке площадью 26 квадратных метров. Помимо комнаты, площадью 18 "квадратов", в квартире есть небольшая кухня (4 квадратных метра), совмещенный санузел и прихожая. Невысокая стоимость квартиры обусловлена также ее удаленностью от метро.

По данным обзора, стоимость одного квадратного метра самой дешевой столичной квартиры составляет 144 тысячи рублей, что на 10 процентов выше, чем в среднем по Северному Измайлово. Ранее квартиры в этом доме продавались по 120 тысяч рублей за квадратный метр.

Как отмечается в исследовании, за 3,75 миллиона рублей можно приобрести квартиру на Лазурном побережье Франции, двух и даже трехкомнатную квартиру в современных домах в Риме, Берлине или Мадриде.

Cамая дорогая столичная квартира в июне 2010 года продавалась за 775 миллионов рублей. Пятикомнатный пентхаус площадью 430 квадратных метров располагается на пересечении Молочного и Бутиковского переулка. В стоимость квартиры входит 4 парковочных места, а также возможность пользоваться бассейном, сауной и тренажерным залом.

Дом располагается в самой престижной жилой части столицы в районе Остоженки, где стоимость одного квадратного метра редко опускается ниже миллиона рублей. Квадратный метр самой дорогой июньской квартиры обойдется в 1,8 миллиона рублей. В кризисное время цена предложения снижалась до 800 тысяч рублей за "квадрат".


http://realty.lenta.ru/news/2010/07/02/kvartiri/
Liquid Cool
Мне кажется, оперировать "индексом" недвижимости неправильно. Индекс - это лже-цифирь изначально. Этот индекс выведен риэлтерами и служит единственной цели - окучить клиента - ведь как удобно можно показывать покупателю, что индекс растёт, а продавцу - что падает, манипулирование данными освоено этими товарищами хорошо. Можно долго говорить почему именно, выделю основные моменты: Всё же жильё - не голые "квадраты", у каждой квартиры есть свои потребительские свойства - район, транспорт, этаж, материал дома, качество постройки, новизна, лифты, парковка, вид из окон, высота потолков, и тд. Сама методика подсчёта индекса - свалили все квадраты предложений (и то не все, а только те, что попали в сферу влияния и интересов той конторы, что считает), и вывели среднеарифметическую цену. А там и недострой (который беззастенчиво заявляется как сданный), и разваливающиеся хрущёвки, и элитные, с иголочки, кварталы, и осторожный сброс манагерами инвестиционных площадей - всё там. Кроме того - а попробуйте посмотреть квартиру в продаже - это не сразу получится - много просто пустышек, ещё больше несоответствия цен. Индекс даже хуже средней температуры по больничке. Он вообще ничего не отражает. Совсем.
Вот в связи с этим большой вопрос применимости к этим псевдоданным теханализа. Я считаю, что если уж рисовать загогулинки - нужны цены, ну... скажем, хрущёвок одного района, панелек также одного района, новостроек одного района - и вот на этих, более-менее конкретных данных, не изуродованных усреднением, что-то и поразмечать... ИМХО.
Александр /FXO/
Цитата(Liquid Cool @ 6.7.2010, 0:30)
Мне кажется, оперировать "индексом" недвижимости неправильно. Индекс - это лже-цифирь изначально.

Почему же, как раз наоборот, для анализа рынка недвижимости в целом, а не по отдельным его сегментам, только индексом и можно оперировать, ибо в противном случае понадобится изучать и мониторировать не один десяток графиков с совершенно не нужной применимо к данной задаче информацией.
Взять, скажем, индекс доллара. К реальному курсу доллара он прямого отношения не имеет, а ведь это очень полезный инструмент для анализа валютного рынка, рекомендую. И еще можно привести немало других полезных для анализа валют индексов...

Цитата
Этот индекс выведен риэлтерами и служит единственной цели - окучить клиента - ведь как удобно можно показывать покупателю, что индекс растёт, а продавцу - что падает, манипулирование данными освоено этими товарищами хорошо.

Индекс ИРН, конечно, не идеален, но он как раз не отражает чаяний, пожеланий и надежд риэлтеров, заинтересованных в завышении как реальных цен на рынке, так и ожиданий. Это не индексы ИНКОМа, Миэля и прочих заинтересованных риэлтерских компаний, графикам которых, как раз, доверять нет причин.

Цитата
Можно долго говорить почему именно, выделю основные моменты: Всё же жильё - не голые "квадраты", у каждой квартиры есть свои потребительские свойства - район, транспорт, этаж, материал дома, качество постройки, новизна, лифты, парковка, вид из окон, высота потолков, и тд. Сама методика подсчёта индекса - свалили все квадраты предложений (и то не все, а только те, что попали в сферу влияния и интересов той конторы, что считает), и вывели среднеарифметическую цену. А там и недострой (который беззастенчиво заявляется как сданный), и разваливающиеся хрущёвки, и элитные, с иголочки, кварталы, и осторожный сброс манагерами инвестиционных площадей - всё там. Кроме того - а попробуйте посмотреть квартиру в продаже - это не сразу получится - много просто пустышек, ещё больше несоответствия цен. Индекс даже хуже средней температуры по больничке. Он вообще ничего не отражает. Совсем

Индекс средних цен как раз и хорош тем, что отражает усредненные цены на рынке недвижимости в целом и избавляет от совершенно ненужного сканирования и исследования десятков ценовых графиков квартир, различающихся, например, месторасположением, элитарностью, качеством, этажностью, высотой потолков и прочее и прочее. Это прерогатива узких специалистов, пусть они и занимаются этим досконально. Если получится. А как видят ценообразование некоторые из таких заинтересованных лиц можно, например, ознакомиться здесь, уже опоминалось на 1 стр. темы. Хочется им, как всегда, только вверх.

Liquid Cool
Всё же я во многом не соглашусь. Я согласна с Вами, что недвижимость начала падать и толком не упала ещё. Но всё же перед тем, как начнётся основной обвал - недвижимость расслоится на стоимостные категории - ну, право, не может хрущёвка стоить столько же, сколько новая квартира улучшенной планировки! А вот когда это расслоение случится... тогда и индекс станет совсем бессмысленным, полностью абстрактным, он, вообщем-то и сейчас - голая синтетика, равно как и индекс доллара, рассчитанный из мажоров. И если нам хочется делать прогнозы именно со значениями цен (Вы же озвучили 2 тысячи долларов), то надо брать на себя труд, мониторить, искать отдельные данные по классам недвижимости, и отдельно же размечать графики этих цен, и цифры будут получаться разные, что особенно, кстати, интересно для тех, кому бетон люб и дорог, и он расстаться с ним не может психологически, а вот переложиться из хрущиков в котлованы - готов. Я к чему веду - 2 тысячи долларов за метр - не за горами, это понятно, и прекрасно, что ЕВА это тоже видит, но 2 тысячи - это за что? За элитную или эконом класс?..
AlexanderIII
Цитата(Liquid Cool @ 6.7.2010, 13:55)
Я к чему веду - 2 тысячи долларов за метр - не за горами (...) но 2 тысячи - это за что? За элитную или эконом класс?..

за то же, за что сейчас дают 6 тысяч)
Александр /FXO/
Цитата(Liquid Cool @ 6.7.2010, 14:55)
Но всё же перед тем, как начнётся основной обвал - недвижимость расслоится на стоимостные категории - ну, право, не может хрущёвка стоить столько же, сколько новая квартира улучшенной планировки! А вот когда это расслоение случится... тогда и индекс станет совсем бессмысленным, полностью абстрактным, он, вообщем-то и сейчас - голая синтетика, равно как и индекс доллара, рассчитанный из мажоров.

Индексы никогда не станут бессмысленными, они существовали и будут существовать всегда. Индекс вообще не синтетика, а корзина (цен, курсов и т.д.). Что нам и нужно. А что, по большому счету, вообще хотим мы определить и узнать, анализируя графики цен на недвижимость? А вот что: направление тренда (short, medium, long), сложившиеся паттерны, волновая структура, возможные сценарии и перспектива, опять же, выражанная на графике в структуре и паттернах. Уверяю, что не бывает такого, чтобы цены на дешевое жилье глобально шли вниз, а на элиту при этом же лезли в горку. Не бывает такого в природе, разве что только в short-term.
Индекс - это индикатор состояния рынка, его тенденций. Если же ставить перед собой задачу реально купить квартиру в определенной ценовой категории с известными параметрами и качеством, то в этом случае нужно уже переходить на анализ цен конкретного сегмента рынка. Но это узкая, прикладная задача, нас совершенно не касающаяся и не интересующая в данном аспекте.

Цитата
то надо брать на себя труд, мониторить, искать отдельные данные по классам недвижимости, и отдельно же размечать графики этих цен,

С чего бы вдруг? Такую задачу передо мной никто не ставил. Да и не занимаюсь я торговлей недвижимости. Равно как и фьючерсами на индекс доллара, хотя на него и смотрю.

Цитата

Я к чему веду - 2 тысячи долларов за метр - не за горами, это понятно, и прекрасно, что ЕВА это тоже видит, но 2 тысячи - это за что? За элитную или эконом класс?..

Еще раз повторюсь - это средняя цена, средняя по рынку. При этом цена на самое дешевое жилье может составить и 1 тыс. м2, а на отдельную элиту 30-50 тыс.м2. И что с того? У кого есть лишние $10-15 млн. на покупку элиты? К тому же количество предложений в данном сегменте рынка крайне мало и на среднюю цену по рынку практически не влияет. А вот средняя цена - показатель, на который и надо ориентироваться. Понятно, что современный монолит или кирпич будет дороже средней цены по рынку, а хрущевская панель и тот же кирпич, особенно на окраинах юго-востока Москвы, ниже. Но это уже нюансы. Идет вниз индекс цен, идут вниз цены и на панель, и на монолит, и на дворцы на Рублевке. Последние дешевеют даже более передовыми темпами. А тенденции цен на недвижимость в Москве отражаются на ценах и по всей РФ.

Liquid Cool
Цитата(Александр /FXO/ @ 7.7.2010, 18:58)
А тенденции цен на недвижимость в Москве отражаются на ценах и по всей РФ.
*


Ничего подобного. Питерские индексы (первички и вторички) падают в этом году, а Москва пытается изображать рост иногда. Регионы несмотря на это просто рухнули. Вообще. И давно.
Александр /FXO/
Цитата(Liquid Cool @ 7.7.2010, 17:10)
Ничего подобного. Питерские индексы (первички и вторички) падают в этом году, а Москва пытается изображать рост иногда. Регионы несмотря на это просто рухнули. Вообще. И давно.

Ладно, значит Москва идет потихоньку за регионами, какая разница? Москва наиболее упертая в этом плане, сюда стекаются основные финансовые потоки, здесь же сидят и денежные мешки, которые пытаются не допустить снижения цен на недвижку. Ведь вместе с жилой дешевеют также и офисные помещения и гостиничные комплексы...
Про себестоимость строительства врут. А если бы еще несколько цементных заводов китайцы построили бы по своей дешевой технологии, то средняя цена вообще свалилась бы к $1.000 на какое-то время. Ведь стоил же в 98-99гг квадрат в пределах $470-500. Что изменилось с того времени? Цена на нефть, золото, РТС, ММВБ. И аппетиты у некоторых. Подрезать только их некому. Поэтому заводов китайцам здесь не строить. Кому он нужен, дешевый цемент? Надо, чтобы дорого.

Liquid Cool
Цитата(Александр /FXO/ @ 9.7.2010, 16:03)
Москва наиболее упертая в этом плане,  сюда стекаются основные финансовые потоки, здесь же сидят и денежные мешки, которые пытаются не допустить снижения цен на недвижку. Ведь вместе с жилой дешевеют также и офисные помещения и гостиничные комплексы...
Про себестоимость строительства врут. А если бы еще несколько цементных заводов китайцы построили бы по своей дешевой технологии, то средняя цена вообще свалилась бы к $1.000 на какое-то время. Ведь стоил же в 98-99гг квадрат в пределах $470-500. Что изменилось с того времени?  Цена на нефть, золото, РТС, ММВБ. И аппетиты у некоторых.
*


Это не вызывает ни малейшего возражения.
А вот насчёт "подрезать" - тут возможны разночтения. Во-первых, как мы знаем, российское правительство никогда не врёт. smile.gif А официальные лица уже давно, больше года говорят о том, что "цен таких больше не будет", что это безобразие, что даёшь дешёвое жильё... Это наталкивает на мысль, что ключевые фигуры из недвижимости выскочили, теперь можно на государственном уровне, пафосно, с пользой для людей - подрезать.
Аргумент два: ну хорошо, рост, так рост. А деньги где? Вот раньше нефть была дорогая (пожалуйста, ткните в Ваш прогноз-разметку по нефти, я что-то не могу найти, любопытно посмотреть) и кредиты западные были сильно доступные. А теперь ни того ни другого нет, зато есть целая масса плохих кредитов и масса же залоговой недвижимости на балансах банков, а регулятор (ЦБ) пригрозил всех за это дело драть нещадно.
Кроме этого и понастроили за прошедшую пятилетку ох как изрядно, что, по иде должно было привести к некоторому спаду дефицита жилья как в столице, так и в регионах...
Поэтому пазлик может сложиться так, что цены после внедрения кой-каких законов и поправок, просто камнем рухнут.
Александр /FXO/
Американское жилье за год подешевеет на 1,7 триллиона долларов

По итогам 2010 года совокупная стоимость жилой недвижимости в США уменьшится, по сравнению с прошлым годом, на 1,7 триллиона долларов. Об этом говорится в исследовании портала Zillow.
Согласно обзору, в 2010 году падение цен на 63 процента превысит аналогичный показатель прошлого года. За первое полугодие 2010 года дома и квартиры в США подешевели на 680 миллиардов долларов. Относительно пиковых показателей 2006 года жилая недвижимость США потеряла в цене 9 триллионов долларов.

По прогнозам аналитиков, в первой половине 2011 года ситуация не улучшится из-за рекордно высокого числа отчуждений объектов за долги по ипотеке.

Ранее сообщалось, что в августе американские банки и кредитные агентства получили в собственность 95364 объекта жилой недвижимости, владельцы которых не смогли расплатиться по ипотечным займам. Это рекордный показатель для американского рынка жилья.

Long term
[10.05.2010]

Прошёл еще год ...
думается, если индексы и нефть обновят хаи 2008 г.,
то вариант и пессимизм отменяется,
и дно, в real estate, получается мы уже видели ...
а если так, то возврата к тому дну долго-долго не будет... (боковик на уровнях 2010-2011-2012 не есть возврат к дну...)

не то чтобы тельняшку рвать за сценарий, но "будем посмотреть"...
а может не все так будет , как казалось тогда, год назад...

Цитата
Александр /FXO/    21.06.2010
....Таргет остается прежним: 1.500-2.000 $/м2

... а есть возможность освежить картинку с индексом стоимости метра ?
Александр /FXO/
Цитата(Long term @ 12.6.2011, 18:24)
думается, если индексы и нефть обновят хаи 2008 г.,
то вариант и пессимизм отменяется,

На время, лишь только на некоторое время при таком сценарии.

Цитата
и дно, в real estate, получается мы уже видели ...
а если так, то возврата к тому дну долго-долго не будет... (боковик на уровнях 2010-2011-2012 не есть возврат к дну...)

Как сказать, в случае новых хаев по нефти следующая кризисная волна будет страшной. И длительной на этот раз.

Цитата
Цитата
Александр /FXO/    21.06.2010
....Таргет остается прежним: 1.500-2.000 $/м2

... а есть возможность освежить картинку с индексом стоимости метра ?

Сделаю, когда руки дойдут. Прогноз по цене, полагаю, придется несколько приподнять. Углеводородные деньги на рынке правят бал. Но нефтяной пузырь схлопнется, равно как он схлопнулся в 80-х - тогда тоже уповали на то, что нефть должна только расти. А в итоге развалился Союз.



Liquid Cool
Кажется, кончились углеводородные деньги. Дядя саудовский араб показал большой кукиш дяде иранскому арабу и отвернул кран неподецки.
Александр /FXO/
Цитата(Liquid Cool @ 26.6.2011, 1:35)
Кажется, кончились углеводородные деньги.

Вряд ли кончились, еще подгонят не один вагон. На викли похоже на зигзаг, так что еще увидим новые хаи по нефти.
А вот это уже ближе к теме, к тому же датируется 12-м годом: Единый налог может заставить собственников избавляться от лишней недвижимости. Как раз и нефть доиграет свое.
Я и ранее предполагал, что нереально сильно надутый пузырь могут проколоть принятием соответствущих законов.
Liquid Cool
Цитата(Александр /FXO/ @ 1.7.2011, 18:18)
А вот это уже ближе к теме, к тому же датируется 12-м годом: Единый налог может заставить собственников избавляться от лишней недвижимости. Как раз и нефть доиграет свое.
Я и ранее предполагал, что нереально сильно надутый пузырь могут проколоть принятием соответствущих законов.
*


А зачем прокалывать пузырь? Так, пощипают, конечно, родной народ, но не до смерти, нет же разницы, платить 200 рублей с квартиры в год или 2 тысячи.
Liquid Cool
Минфин РФ пока не может ввести налог на недвижимость
МОСКВА, 5 июля. Министерство финансов РФ пока не видит возможности для введения налога на недвижимость в России с 2012 года даже в отдельных регионах. Как передает РБК, об этом сегодня сообщил журналистам статс-секретарь, заместитель министра финансов РФ Сергей Шаталов.

http://news.mail.ru/politics/6270187/?frommail=1
Александр /FXO/
Пришло время и для цен на недвижимость направить свой вектор движения вниз. Рынок недвижимости инерционен по своей природе и в силу специфики, поэтому отражение всех реалий, происходящих на валютном, фондовом и товарно-сырьевом рынках, здесь происходит с некоторой задержкой. Сценарий Head & Shoulders не получился, коррекция оказалась несколько затянутой, но на данный момент более или менее всё становится на свои места.

опубликованное пользователем изображение
Александр /FXO/
Покатилась цена с горки. Тенденция обозначилась, даже наблюдается некоторое ускорение. Стоит отметить, что цена также пошла вниз и в рублях. Если бы не фактор инерционности рынка, цена сейчас уже была бы ниже $4500


опубликованное пользователем изображение

Long term
Цитата(Александр /FXO/ @ 10.10.2011, 15:32)

Спасибо за обновление,

и глядя в начало ветки,
"Чётко и ясно согласен с тем, что цена на кв.м. (мск.) двигается пропорционально индексу РТС."
да ещё и с задержкой "котировок" ))

(который раз наверх на этот раз не пошел, то теперь не исключает вариант надолго к низу прилечь... года так до 20-го...
(если вдруг не отобьёт и пропустит гол в южные ворота)
страшно подумать, что станет с ценами и московскими ипотечными "латифундистами" к концу этого)
с инвесторами, застройщиками, девелоперами, строителями как бы уже стало ... как раньше стало ...

а может... это просто мы в такой зоне бифуркации (размашистом боковике между трендами),
что на каждый свинг начинаем пальцем показывать и думать как бы о начале тренда (неважно наверх или вниз)...
а оно ... раз и не началось, два и не началось, три... и т.д. )))

Liquid Cool
Одной из причин, почему я считаю, что российский рынок недвиги не пойдёт камнем вниз, является условный рефлекс: в 2009 году бетоноинвесторы, зажав яйца струбцинами, снедаемые жажностью и страхом, как принято говорить среди традеров "пересидели". Мы-то знаем, к чему приводит пересиживание, разок повезло, а потом пипец накроет. Но у быдляка (простите, не могу иначе называть российског бетономана) выработалось и отложилось; падение? - не беда, переживём, посидим, покурим.
Поэтому, считаю, будут держать свои активы до самой смерти. Падение-то будет, но за счёт новостроек, наверное...
Александр /FXO/
Цитата(Liquid Cool @ 30.5.2012, 16:01)
в 2009 году бетоноинвесторы, зажав яйца струбцинами,

Хоть что-то веселое появилось в нашем пространстве)
Упадет, время еще только пока что не пришло. От страха сливать будут всё, вон как рубль уже скачет, как сайгак по горным тропкам.
Думаю, что со следующей недели начнется обвальное падение. Вернее, уже даже текущая покажет хорошие результаты.
Это текстовая версия — только основной контент. Для просмотра полной версии этой страницы пожалуйста нажмите сюда.
Invision Power Board © 2001-2022 Invision Power Services, Inc.